不動産登記の仕組み
そもそも登記って何??
土地を購入して住宅ローンを利用し、建物を新築する場合、
① 表題登記 ②保存登記 ③抵当権設定登記 の登記が必要となります。
| 登記名 | 担当 | 概要 |
|---|---|---|
| 表題登記 | 土地家屋調査士 | 建物の表題部分の登記 |
| 保存登記 | 司法書士 | 所有権に関する部分の甲区 |
| 抵当権設定登記 | 司法書士 | 所有権以外の権利に関する部分の乙区 |
表題登記って何??
土地や建物の現況を調査・測量などして物理的な状況を反映させる登記の事です。
この業務は土地家屋調査士が行います。
【参考】表題登記の登記情報
内容
- 土地家屋調査士が現場に行き、建物を測量し、図面を作成します。
- 表題登記は、物理的な現況を反映させる部分なので、まだ登記の対抗力は生じません。その為、建物の表題登記が終わっても、登記識別情報（従来の権利証）は発行されません。
- 表題登記は、建物と認識できる状態まで建築が進まないと申請することは出来ません。具体的には、屋根と壁が完成しており、内装クロスを貼り終わる程度。（引渡予定日より1ヶ月～2週間程度前に依頼することになります。）
必要書類
- 登記委任状
- 住民票
- 建築確認済証
- 工事完了引渡証明書（工事を完了した会社の印鑑証明書付）
気を付けるポイント
- 建築確認済証の建築主と、建物の所有者は同一か？
- 住民票は新住所に異動しているか？（できれば新住所で登記した方が良い）
- 建物の内装クロスを貼り終わる程度まで工事は進んでいるか？
- 自営業の方など、事務所兼居宅、店舗兼居宅ではありませんか？
- 土地登記簿の地目は宅地ですか？ ＊地目が「田・畑」の場合は地目変更に許可書（農業委員会）も必要です。
表題登記が完了するまでは、 通常l週間～2週間掛かります。
保存登記って何??
一番最初に記載される権利の登記の事です。権利の登記がなされると、登記識別情報が法務局から発行されます。所有者として、公示され、登記に対抗力が生じます。
お客様は誰に対しても「マイホームの所有者は自分だ！」と言える状態になります。
必要書類
- 登記委任状
- 住民票
- 住宅用家屋照明申請書
気を付けるポイント
- 自営業の方など、事務所兼居宅、店舗兼居宅ではありませんか？ <登録免許税» 長期優良住宅、低炭素住宅の場合 評価額の 0.1% 住宅用家屋証明書が使える場合 評価額の 0.15% 上記以外の場合は、固定資産税評価額の 0.4%
【参考】登記識別情報
【注意】登記識別情報管理の注意点
- 登記識別情報は、不動産登記名義人になられた方に交付される、今までの登記済証（権利証）に代わるものです。
- 登記識別情報は12ケタの英数字の組み合わせで出来ているパスワードです。
- 今までは、権利証を物理的に所持していることが不動産の権利者としての確認資料でしたが、これからはこのパスワ ドを「知っていること」が権利者である事の確認資料になります。
- 従ってこのパスワードを第三者に盗み見られたりして、知られてしまうと、例え今回公布された登記識別情報通知書を所持していても、権利証を盗まれたことと同様、重大な事故に繋がる可能性があります。 （※もし第三者に知られてしまった場合でも、登記識別情報そのものを失効させる制度もあります。）
- 登記識別情報の通知書は、印字の段階で当該情報の部分を目隠しシールで覆い、法務局職員も見ることは出来ません。例えご本人様でも、必要以上に目隠しシールは剥がさない事を強くお勧めします。
- また再発行はされませんので、厳重に管理することが必要です。
- 目隠しシールを剥がす場合として、①不動産を売却、贈与する場合②抵当権などの担保権を設定する場合などがあります 剥がす理由、誰に開示するのかを確認の上、判断しましょう。 司法書士であれば、これらの必要性、取扱い方法を熟知しており、また守秘義務ありますので、第三者に漏らすことはありませんが、司法書士以外からの開示の請求があった場合は、断ると言ったことも必要です。
抵当権設定登記って何??
抵当権とは、住宅ローン担保として、金融機関が設定する担保権のことです。返済が出来なかったら、担保にいれた土地建物は競売に掛けられ売却されます。
金融機関にとっては、最終的に競売に掛け、貸付金を回収できる担保の採り方をする必要があります。その為、建物とその敷地、道路部分（接道部分）も担保にいれることになります。
必要書類
- 登記委任状
- 印鑑証明書
- 権利証/登記識別情報
気を付けるポイント
- 土地の所有者はご依頼主と同じか？
- 私道の場合、道路部分に持分があるか？
【参考】登記識別情報
